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少帅李嵬策划杭州万科之变

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 不动如山,动如雷霆。在不动声色大半年之后,杭州万科出手了。短短一个月时间里,连夺7宗地,砸金50多亿元。

  一个月内砸金50多亿拿地7宗,首次进军物流地产

  开拓养老和商业,传闻与雅戈尔物业深度合作

  少帅李嵬,策划杭州万科之变

  本报记者 史一方/文 金京强/制图

  不动如山,动如雷霆。在不动声色大半年之后,杭州万科出手了。短短一个月时间里,连夺7宗地,砸金50多亿元。

  杭万人笑称,公司里制图的同事,前一天刚加班制作好了新版万科地图,第二天又要更新了。

  在席卷土地市场的同时,杭州万科首次正式进军物流地产,在养老和商业领域也有突破性斩获。此外,有传闻称杭州万科物业将与雅戈尔物业深度合作。

  李嵬执掌的杭州万科,正在下一盘大棋。

  砸金50多亿元

  杭州万科连夺7宗地8项目

  都说李嵬是历任杭州万科总经理中最低调的,一出手却气势如虹。

  9月11日,杭州万科一改低溢价拿地的风格,以18074元/平方米的楼面价豪取文晖地块。9月22日,万科又以12623元/平方米的楼面价拿下彭埠宅地,首次进入下城区。

  就在大家惊叹之时,9月24日、25日,杭州万科又接连将未来科技城、良渚、萧山三宗商住用地收入囊中,几乎全部底价获取。

  好戏并未就此结束,10月10日,万科再次一轮轻取未来科技城宅地,同时收获大江东一宗工业用地。

  短短1个月时间,万科仅在宅地上就豪掷超过50亿元。

  此外,钱江晚报记者还获悉,杭州万科已入股城北板块一项目,该项目也将由万科操盘。对于接下去要推的两宗滨江宝地,据说万科也垂涎已久。

  相比之下,三驾马车中的滨江、绿城今年在土地市场上较为沉寂。滨江虽多次出手,但至今只收获一宗彭埠宅地。绿城则仅仅由翡翠城在9月25日进行了一次小小的补仓。就目前而言,万科的土地储备在明年的三强之争中占据了优势。

  新的布局

  体现了杭州万科的变化

  “可能一下子拿这么多地,看上去比较激进,但你仔细看,其实这些地块的规模都不大。对于杭州万科每年150~200亿元的销售额来说,在土地上五六十亿元的投资是合理而且必须保持的。今年杭州万科的销售和回款都很不错,光回款就超过了100亿元,拿地的底气足。”一位万科内部人员透露。

  虽然万科9月接连拿地,跟10月1日起实施的新版商品房预售规定有关,但拿地之前均早已进行了细致的研究,在布局上充分体现了万科对杭州这座城市不同板块未来发展、城市经济及人口结构变化、客户住房需求调整等深刻的理解。

  这位万科人说,在城市新兴板块低价拿地,是延续了万科过去的拿地风格,而拼杀文晖、彭埠宅地,在市中心开疆拓土,则体现了杭州万科正在发生的一些改变。“过去万科在杭州以每套总价150万元到200万元的首置产品为主,在这个价位段,万科的占有率达到了25%,这已经是达到一个极致了。万科未来会做更多高端、改善类的产品,为高端中产阶层提供他们喜欢的产品。其实今年万科的低密产品,像竹径云山、桂语里、万科玉泉,都是在朝这个方向发展。这也提升了万科的产品力。”

  尽管文晖和彭埠宅地溢价较高,但万科认为,市中心的土地资源越来越稀缺。“今年以来,主城区的价格上涨比较明显。我们拿的两块地,优势也比较明显,譬如彭埠这块地,中间可以建一个四个足球场大小的花园。所以这个溢价在合理范围内。”

  杭州万科之所以大手笔拿地,也是出于对杭州城市发展的信心。之前就有业内人士称,在1.5线城市中,杭州未来几年一定会处于优势。亚运会等大型赛事会给一座城市带来什么?广州办过亚运会,所以万科很清楚。

  而万科的布局,既体现了变化,也充分利用了过去的布局优势。未来科技城的项目延续了万科在蝶园、西庐的优势,彭埠项目则有万科在城东的积淀,在萧山拿地,则因为有了金辰之光、世纪之光的基础。

  首次进军产业地产

  开拓养老商业复合地产

  在万科拿的这7宗地块中,人们惊讶地发现,万科居然拿了一块工业仓储用地。这也是万科在杭州首次尝试产业地产。

  该地块位于大江东临江高新区,距萧山机场较近。临江高新区今年2月获批成为国家级高新区,9月又成为国家自主创新示范区。

  在9月的地块推介会上,杭州万科总经理李嵬就曾表态:“万科已经在和大江东招商部门洽谈物流园区的项目,万科希望能在物流等城市配套服务项目上做出贡献。”

  据钱江晚报记者了解,今年万科集团成立了万科物流地产发展有限公司,美国黑石集团也是股东之一。在大江东项目上,杭州万科将配合集团,打造仓储项目。

  “杭州万科在尝试各种新业务,譬如教育,产业地产也是新的尝试。这也是万科践行城市配套服务商的努力。”一位高管说。

  万科新拿的萧山地块也暗藏玄机。它将是杭州万科在良渚文化村之外又一个尝试复合地产的项目。据悉,复合地产是李嵬到任后所极力倡导和探索的业务方向,也将是杭州万科今后发展的主要方向。

  在14万平方米的萧山项目中,除了10万平方米的住宅,还有2万平方米的养老和2万平方米的商业。

  经过良渚的尝试,邻里式养老、一碗汤的距离很受欢迎。孩子与父母同在一个小区,但父母居住在万科的养老产品里,随时可享天伦之乐。万科随园嘉树在养老上的尝试获得了业内的认同,但是该模式是否具有可复制性,萧山本次的养老新品或许就是印证随园模式是否具有市场拓展价值的重要挑战。

  萧山地块的商业也是一次全新的尝试,这种商业模式与传统的新街坊社区商业模式将有很大不同。

  不过,杭州万科早早进入养老、社区商业、物流等业务领域,想在在复合地产业务上占据先机的意图还是相当明显。或许这也是李嵬想要带领杭州万科实现本地品牌突围的重要战略举措。

  收购与合作并举

  杭州万科物业大扩张

  “西溪晴雪和御西湖业主有福了,物业要升值了!”有雅戈尔的业主在论坛上说。

  杭州万科高调拿地的同时,杭州万科物业公司的并购也在悄悄进行。

  在万科的转型中,今年最大的动作便来自物业。5月的万科股东会上,万科总裁郁亮明确了万科物业独立上市的目标。

  早前,万科为避免竞争,物业不接竞争对手在售楼盘。近期万科却表示,万科物业业务未来几年新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘,原则上不承接与万科自身在售楼盘存在直接竞争关系的在售项目,但鼓励物业通过并购与合作实现快速增长。王石说:“要实现更大规模的覆盖面积,必须走出去。”

  在杭州,万科物业过去只服务自家楼盘的业主。但今年三季度,有消息称杭州万科将与雅戈尔物业深度合作,这或许得益于李嵬的牵线(来杭州前曾任宁波万科总经理)。雅戈尔物业在杭州只有两个项目,还有51个在宁波及其周边,总物业面积约500万m2。

  记者了解到,据可靠消息,目前杭州万科在洽谈的合作年内应该都可以确定成果。这也意味着,在杭州,一些非万科开发的楼盘也将享受到全国排名数一数二的万科物业。

  频频落子之后,李嵬的布局自成一派,不知接下去,他能下出怎样的经典棋局。